지역주택조합 탈퇴 가이드

Ⅰ. 사업부지 미확보로 인한 계약 해제 가부

[지역주택조합/ 사업부지확보/ 계약 해지] 지역주택조합이 변론 종결 시까지도 사업진행을 위한 사업부지를 일정 수준까지 확보하지 못하였다면 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다(의정부지방법원 고양지원 2019가합70172 판결).

[지역주택조합 / 사업부지 확보율 관련 기망] 지역주택조합이 조합원과 계약을 체결할 당시 사업부지와 관련하여 100% 확보가 되지 않았음에도 100% 확보라고 광고 및 설명을 하였다면 이는 기망에 해당하고 이를 기화로 조합원은 조합계약을 취소할 수 있다(대전고등법원 2019나12822 판결).

[지역주택조합 / 토지 사용승낙 / 사기에 의한 취소] 조합계약 당시 토지 확보 비율이 광고만큼 되지 않았더라도 그 이후 해당 비율만큼 토지 확보를 하였다면 더 이상 기망을 원인으로 계약을 취소할 수 없다(창원지방법원 2018가단114283 계약금 등 반환청구 판결).

[지역주택조합/ 토지 확보율 기망/ 취소가능] 조합 계약 당시 토지 확보율이 현저히 적었음에도 불구하고 막연히 확보되었다고 기망하였고 그 이후로도 일정 기간 어느 수준에 이르지 못하였다면 조합원은 기망을 이유로 조합계약을 취소할 수 있고 그에 따라 기 납부한 금원을 반환받을 수 있다(청주지방법원 2018가합3622 판결).
[지역주택조합/ 조합계약 해제/ 사업부지확보] 지역주택조합이 조합계약 체결 당시 일정 부분 사업부지 확보를 하지 않았음에도 만연히 사업부지 확보율에 대하여 기망한 경우 이를 이유로 취소할 수 있다(대구지방법원 2019가단11187 판결).

[지역주택조합/ 토지 확보비율/ 기망원인으로 취소가부 ] 지역주택 조합이 계약 당시 95% 정도도 확보되지 않은 상태에서 100% 토지 확보라고 광고하였을 경우라도 그 이후 변론 종결시까지 그 수준으로 확보되었다면 계약 당시 기망으로 인한 취소권을 행사할 수 없다(의정부지방법원 고양지원 2018가단90639 부당이득금반환 청구의 소).

[지역주택조합/ 분양 과장광고/ 기망이유로 취소 가능성] 토지 확보 비율이나 기타 층수 등에 대하여 기망이 있었으나 그 정도는 용인될 수 있다는 이유로 기각된 사례(서울남부지방법원 2018가단236092 판결)

[지역주택조합/ 토지권원확보비율/ 기망의 정도] 사업부지 확보 비율에 있어서 다소의 기망행위가 있다고 하더라도 이를 이유로 취소할 수 없다(창원지방법원 2019가합54002 판결).

[지역주택조합/ 사업부지확보/ 기망의 정도] 조합원 계약 당시 토지 확보 비율에 대하여 조합의 성립 여부를 좌우할 정도로 기망한 경우 조합원은 조합에 대하여 민법 제110조 기망으로 인하여 조합원 계약을 취소할 수 있다(창원지방법원 2019가단107237 판결).


Ⅱ. 사업부지확보 외 기타 과장광고로 인한 해제 여부

[지역주택조합/ 동호수 수정 / 조합계약해제] 조합계약 당시 지정된 동호수로 배정받지 못하였고 그 이행이 불가능하다고 하더라도 동등 또는 유사한 동호수 배정이 가능하다면 최초 계약 당시 지정된 동호수로 이행이 되지 않았다고 하여 이행불능이라고 볼 수 없다(대법원 2019다259234 판결).

[지역주택조합/ 평당 분양가/ 평형 및 동·호수 등 기망] 지역주택조합에서 조합원 계약을 체결할 당시 평당 분양가, 평형 및 동·호수, 시공사, 입주예정시기에 대해서 다소의 과장된 사실을 말했다고 하더라도 이를 이유로 조합계약을 취소할 수 없다(대전고등법원 2019나12822 판결).

[지역주택조합/ 사기.기망의 정도/ 반환금 없음] 분양 계약서에 이미 동호수가 다소 변경된다는 내용이 기재되어 있다면 동.호수 지정문제로 인한 취소는 불가능하다(서울동부지방법원 2018가단129924 부당이득금반환 청구의 소).

[지역주택조합/ 확정부담금조항/ 조합계약 무효/ 원상회복] 조합계약 당시 확정부담금 조항 유무에 따라 계약 체결 의사가 달라질 것이라고 충분히 예상되었다면 추후 확정부담금 조항이 무효일 경우에는 조합계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019가단521539 판결).

[지역주택조합/ 추가분담금/ 계약 해제] 지역주택조합에서 조합계약에 추가분담금이 발생하지 않을 거라고 특약사항에 명시되어 있음에도 그 이후 총회를 거쳐 추가분담금 결의가 되었다면 이로써 추가분담금을 납부하지 않은 조합원들은 이행거절을 이유로 계약을 해제할 수 있다(의정부지방법원 2018가단138880 조합분담금 반환 판결).

[지역주택조합/ 분담금 반환/ 추진위원회] 지역주택조합 창립 총회 및 인가 받기 전 추진위원회가 작성한 확약서상의 의무는 조합이 설립된 이후에도 그대로 승계된다(부산지방법원 2018나58752 조합원 분담금 등 반환 청구의 소).

[지역주택조합/ 탈퇴 약정 조항/ 총회결의] 지역주택조합은 민법상 비법인사단으로서 그 재산적 관계는 총유이고 따라서 탈퇴로 인한 반환을 위해서는 총회의 결의가 있어야 하는바, 그와 같은 약정은 무효이다(수원지방법원 평택지원 2019가단58054 판결).


Ⅲ. 조합원 자격상실 조항을 이용한 탈퇴

[지역주택조합/ 자격상실/ 분담금 반환] 지역주택조합이 자격요건을 갖추지 못한 자와 일반분양으로 전환하기로 합의하고 조합가입계약을 체결하였다면, 위 합의는 무효이고, 조합원의 지위는 자동 상실되므로 해당 조합원은 기 납입된 납입금을 반환받을 수 있다(울산지방법원 2019가단102443 판결).

[지역주택조합 / 세대주 변경/ 조합원 자격상실] 지역주택조합에서 특정 조합원이 스스로 자격 상실되기 하기 위하여 주소를 일시적으로 변경하여 자격상실 사유를 만들었다고 하더라도 이를 가지고 신의칙 위반 등의 주장을 할 수는 없다(울산지방법원 2019가합10770 판결).

[지역주택조합/ 자격상실 사유/ 조합탈퇴] 지역주택조합에서 조합을 탈퇴하기 위하여 조합원 자격 요건 상실 사유를 임의로 만들어 분담금 반환청구를 한다고 하더라도 신의칙에 반하지 않는다(부산고등법원 2019나52990 판결).

[지역주택조합/ 자격 자동상실조항] 지역주택조합에서 조합원이 임의로 탈퇴하는 것은 불가능하지만 조합 정관에 조합원자격 자동 상실 조항에 해당하는 사정을 만들어 사실상 탈퇴할 수 있다(창원지방법원 통영지원 2018가합11272 판결).

[지역주택조합/ 조합원자격상실/ 이행기 미도래] 조합원 자격상실 사유/ 총회 결의에 의한 이행기 도래 여부 결정(창원지방법원 2018가단13595)


Ⅳ. 이행불능을 이유로 한 조합계약 해제

[지역주택조합/ 이행불능/ 계약 해제] 조합의 사업 진행 자체가 불투명하여 계약 이행이 사실상 불가능할 경우에는 조합원은 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다(부산고등법원 2019나50079 판결)


Ⅴ. 조합 탈퇴시 분담금의 이행기 및 공제의 범위

[지역주택조합 / 탈퇴/ 공제범위] 지역주택조합이 탈퇴 조합원에 대한 반환금에서 조합운영비, 조합원이 탈퇴함으로써 추가로 부담해야 할 조합원 분양금과 일반분양금의 차액은 공제될 수 없다(울산지방법원 2018가단61583).

[지역주택조합/ 조합원 탈퇴/ 반환금] 지역주택조합원이 조합을 탈퇴할 경우 반환받은 금원의 범위에 탈퇴 이후 이루어진 조합 총회 결의에 의해 발생된 비용은 포함되지 않는다(울산지방법원 2018가단61583 판결).
[지역주택조합/ 이행기 미도래] 지역주택조합에서 탈퇴한 조합원에 대한 분담금 반환 조항에 이행기 조건이 존재할 경우 이행기 도래 여부는 해당 조건의 성취여부이다(부산지방법원 2019가단313400 분담금 반환)

[지역주택조합/ 이행기 미도래] 지역주택조합에서 탈퇴한 조합원에 대한 분담금 반환 조항에 이행기 조건이 존재할 경우 해당 조건이 성취되어야만 비로소 분담금반환이 가능하다(부산지방법원 2019가단313400 분담금 반환)

[지역주택조합 / 조합 탈퇴 / 공제범위] 지역주택조합을 탈퇴할 경우 탈퇴 조합원이 반환 받는 금액 중 그 범위와 관련된 판례 (울산지방법원 2019가합10770 판결)

[지역주택조합/ 탈퇴 이후 조합총회 효력] 이미 탈퇴한 조합원의 공제범위에 탈퇴 이후 개최된 조합 총회 결의를 통하여 그 범위를 제한할 수 없다(부산고등법원 2019나52990 판결).

[지역주택조합/ 환불약정/ 총회결의] 조합에서 임의로 작성한 환불약정은 비법인사단 의 재산에 관련된 내용이기 때문에 원칙적으로 총회결의가 필요하다(부산지방법원 2019가합41474)


ⅤI. 지역주택조합 관련 기타 사례

[지역주택조합/ 서면결의서/직접 출석] 주택법 시행령 제20조 제4항 단서에서 조합원의 직접 출석하여야 한다는 의미는 총회 직접 출석하여 의결권을 행사한 경우 외에 서면결의서로 출석한 경우까지 포함한다고 해석할 수 있다(부산고등법원 창원재판부 2019나12124 조합총회 결의 무효확인 판결).

[지역주택조합/조합장/반환합의/ 무효] 조합장이 개인적으로 탈퇴 조합원들에 대한 반환 합의를 하더라도 이로 인하여 추진위원회 또는 조합에 그 효력을 미칠 수 없고 결국 조합 총회의 의결을 통해서만 가능하다(서울고등법원2018나2058555 판결).

[지역주택조합/조합장 해임/ 조합장 자격상실] 지역주택조합 조합장이 주택법에 규정된 조합장의 자격상실 조항에 해당되는 사실이 발생했다면 그 즉시 자격을 상실하고 더이상 업무를 수행할 수 없다(울산지방법원 2018가합27115 판결).

[지역주택조합 / 총회 요건/ 서면결의서] 지역주택조합 임시총회 책자에서 기 제출된 서면결의서의 반환 및 취소 불가 내용이 있더라도 조합원은 당연히 총회 개최 전까지 자신이 작성한 서면결의서를 취소.철회할 수 있다(울산지방법원 2017가합21660 결의무효확인 등).